QUANDO E’ POSSIBILE DISDIRE ANTICIPATAMENTE IL CONTRATTO DI AFFITTO

Stipulando un contratto di locazione viene sempre definita una data di scadenza degli accordi presi, anche perché in caso contrario le clausole risultano nulle. Per i contratti transitori, la scadenza degli obblighi può avvenire dopo un mese dalla stipula fino a un massimo di 18 mesi. Nei contratti agevolati, la durata è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico, per un totale di 5 anni. Nei contratti liberi, abbiamo 4 anni + 4, per le locazioni commerciali valgono le scadenze di 6 anni + ulteriori 6 anni rinnovabili. La legge però prevede la possibilità di risolvere anticipatamente il contratto. Scopriamo insieme in seguito quando è possibile farlo, chi ne ha il diritto e le modalità di recesso.

COS’E’ LA RISOLUZIONE ANTICIPATA

Disdire anticipatamente la locazione significa recedere dal contratto prima della sua scadenza naturale. Ad esempio, nel caso di contratto libero 3 + 2, il contratto viene risolto prima dei 5 anni. Gli accordi presi pertanto avranno una validità minore a quella definita inizialmente.

CHI PUO’ RECEDERE DAL CONTRATTO

La disdetta anticipata può essere richiesta sia dal conduttore che dal locatore o da entrambi.

Nel caso di “risoluzione consensuale”, le parti di comune accordo recedono dal contratto, senza dover specificare alcun motivo per tale scelta.

Il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, seguendo le modalità e le tempistiche previste nel contratto. Solitamente l’inquilino deve comunicare la propria decisione al proprietario tramite lettera raccomandata o posta elettronica certificata dando un preavviso di 6 mesi.

Anche il locatore può chiedere la risoluzione anticipata, ma solo alla prima scadenza e per determinate motivazioni, ovvero:

  • quando il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando intende destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offre al conduttore un’altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità,
  • quando possiede un altro immobile nello stesso comune da affittare all’inquilino,
  • quando la proprietà necessita di lavori indispensabili di ristrutturazione,
  • quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando deve vendere l’abitazione e non ne possiede altre, a parte quella in cui abita lui stesso.

A confronto del conduttore, che può recedere dal contratto in qualsiasi momento, il locatore può farlo solo alla scadenza dei primi 3, 4 o 6 anni, in base alla tipologia del contratto, sempre con le stesse tempistiche e modalità. Nel caso in cui il proprietario non comunichi per tempo la propria decisione, il contratto viene rinnovato automaticamente. Ciò non vale per i contratti transitori, che scadono alla data definita e nel caso di facoltà da entrambe le parti possono essere prorogati fino ad un massimo di 18 mesi.

COME EFFETTUARE LA DISDETTA

La disdetta anticipata, una volta definita, deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Come per la registrazione del contratto, la risoluzione deve essere registrata entro 30 giorni dalla data accordata, scegliendo una tra le seguenti modalità:

  1. compilando il modulo RLI online tramite il sito dell’ADE tramite il proprio account Fisconline/Entratel ovvero tramite apposita applicazione scaricabile sul computer;
  2. compilando il modulo RLI cartaceo e consegnandolo personalmente in uno degli uffici territoriali dell’ADE,
  3. delegando la registrazione a un agente immobiliare, a un’associazione di categoria, a un CAF o altri professionisti, che provvedono alla registrazione telematica.

Nel caso non si fosse optato per la cedolare secca, sarà necessario versare allo stato un imposta fissa di 67 €.

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