KAKO DELUJE ODDAJANJE NEPREMIČNIN V ITALIJI?
Si želite oddati v dolgoročni najem nepremičnino, ki ste jo kupili v Italiji? Za vas smo pripravili vodnik z vsemi potrebnimi koraki in informacijami.
1. OSNOVNI DOKUMENTI
Za oddajanje nepremičnine je najprej potrebno zbrati nekaj osnovnih dokumentov. Ti so:
- osebna izkaznica in davčna številka lastnika,
- osebna izkaznica in davčna številka najemnika,
- izpis iz katastrskega registra, t.i. “visura catastale”,
- katastrski tloris oz. “planimetria catastale” in
- energetski certifikat (v it. “Attestato di Prestazione energetica – APE).
2. POGOJI ODDAJE
Pomembno je, da že vnaprej jasno določite osnovne pogoje najema, na primer ali gre za oddajo celotne enote ali njenega dela, ali bo nepremičnina oddana z opremo ali prazna, kdo bo kril stroške za ogrevanje, vodo in elektriko, koliko bo znašal varnostni depozit ipd.. Prav tako se je potrebno dogovoriti o trajanju pogodbe, odpovednih rokih, številu oseb, ki bodo prebivale v nepremičnini, ter ali boste uporabili poseben davčni režim, imenovan “cedolare secca”. Če se odločite za pogodbo z dogovorjeno najemnino oz. “canone concordato”, boste potrebovali tudi posebno potrdilo t.i. “attestazione di rispondenza”, ki potrjuje, da je najemnina skladna z lokalnimi dogovori oz. “Accordo territoriale”. Več v naslednjih točkah.
3. VRSTE NAJEMNIH POGODB
V Italiji obstaja več vrst najemnih pogodb, ki se razlikujejo glede na trajanje, fleksibilnost in davčne olajšave.
Pogodba s prosto najemnino
Pogodbo s prosto najemnino (v it. “Contratto a canone libero”) je mogoče sklentii za 4 leta s samodejnim podaljšanjem za dodatna štiri leta (4+4). Po navadi ima najemnik pravico do odpovedi pogodbe z vsaj šestmesečnim odpovednim rokom, medtem ko lastnik lahko da odpoved samo ko iztečejo prva 4 leta pogodbe in to samo ob zakonsko določenih primerih. Pri tej pogodbi je možno uporabiti t.i. davčni sistem “cedolare secca”, ki prinaša letni pavšalni davek v višini 21 % najemnine.
Pogodba z dogovorjeno najemnino
Druga možnost je pogodba z dogovorjeno najemnino (v it. “Contratto a canone concordato”), pri kateri je višina najemnine določena na podlagi lokalnih dogovorov, ki jih potrjujejo organizacije najemodajalcev in najemnikov, kot so na primer Confappi in Uppi. Tako pogodbo je mogoče skleniti za 3 leta s samodejnim podaljšanjem za obdobje dodatnih dveh let (3+2). Tudi v tem primeru ima po navadi najemnik pravico do odpovedi pogodbe z vsaj šestmesečnim odpovednim rokom, medtem ko lastnik lahko da odpoved, ko zapadejo prva 3 leta pogodbe, če ima zakonsko tehten razlog. V tem primeru znaša davek s plačilnim sistemom “cedolare secca” le 10 %. Potrebno pa je pridobiti potrdilo o skladnosti pogodbe z lokalnimi dogovori (“attestazione di rispondenza”), za kar skrbijo organizacije najemodajalcev in najemnikov.
Prehodna pogodba
Če želite nepremičnino oddati le za krajše obdobje, lahko izberete prehodno pogodbo oz. “Contratto transitorio”, ki traja od najmanj 1 do največ 18 mesecev. Namenjena je primerom začasnega bivanja. Razlog mora biti skladen z določili lokalnih dogovorov ter jasno naveden v pogodbi in podprt z dokazili. Tudi tukaj vam potrdilo o skladnosti pogodbe z lokalnimi dogovori prinaša “cedolare secca” v višini 10%.
Pogodba za študente
Nazadnje obstaja še pogodba za študente, ki je namenjena univerzitetnim študentom, ki študirajo izven svojefa stalnega prebivališča. Takšne pogodbe lahko trajajo od 6 do največ 36 mesecev. Višina najemnine pa je prav tako določena glede na lokalne dogovore, kar pomeni, da bo potrebno zaprositi za potrdilo o skladnosti pogodbe z lokalnimi dogovori.
4. REGISTRACIJA POGODBE
V Italiji je potrebno najemne pogodbe registrirati pri finančni upravi, t.j. Agenzia delle Entrate. Pogodbe, ki niso registrirane, so pravno neveljavne, vse določbe v njih pa nične. Za registracijo je odgovoren najemnik, ki mora pogodbo prijaviti v roku 30 dni od podpisa oz. začetka veljavnosti.
Če razmišljate o oddaji vaše nepremičnine ali potrebujete pomoč pri sestavi pogodbe, registraciji ali izbiri najprimernejše pogodbe, nas kontaktiraje preko eletronskega naslova info@boreaimmobiliare.it ali preko naslednje telefonske številke +39 3286066138: z veseljem vam bomo priskočili na pomoč!
Borea immobiliare