10 PASSI DA SEGUIRE PER ACQUISTARE CASA
Stai pensando di acquistare un immobile e non sai da dove cominciare? In seguito troverai tutti i passi da seguire per concludere una compravendita in tutta serenità.
- DETERMINA LE CARATTERISTICHE, L’UBICAZIONE E IL BUDGET
- SCEGLI L’IMMOBILE ATTRAVERSO L’ANNUNCIO
- CONTROLLA LA DOCUMENTAZIONE
- PRESENTA LA PROPOSTA DI ACQUISTO E CONDUCI LA TRATTATIVA
- REGISTRA IL PRELIMINARE
- INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
- RICHIEDI IL MUTUO
- SCEGLI IL NOTAIO
- FIRMA IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
- PROVVEDI A SALDARE LE IMPOSTE
1. DETERMINA LE CARATTERISTICHE, L’UBICAZIONE E IL BUDGET
Il primo passo verso l’acquisto è individuare le caratteristiche principali dell’immobile che stai cercando: quante stanze da letto ti servono, ti piace la cucina separata o un open-space, desideri il giardino o una terrazza, quale ubicazione prediligi (una zona servita o immerse nel verde?). A questo punto è necessario anche farsi un’idea precisa sul proprio budget, richiedendo ad esempio un’analisi presso il proprio istituto bancario, nel caso si volessi richiedere un finanziamento, in modo tale da selezionare immobili idonei alle proprie possibilità. Tutto ciò ti sarà di grande aiuto nella selezione degli immobili attraverso i vari portali e siti web delle agenzie immobiliari.
2. SCEGLI L’IMMOBILE ATTRAVERSO L’ANNUNCIO
Tra migliaia di annunci presenti on-line, non è facile selezionare quelli più adatti alle tue esigenze. Puoi aiutarti tenendo conto dei seguenti step:
- filtra gli annunci in base al budget che hai a disposizione;
- seleziona gli immobili in base alla zona che potrebbe interessarti;
- guarda la planimetria e comparala con le foto disponibili;
- controlla l’esposizione per capire la luminosità degli spazi;
- analizza dalle foto le rifiniture della casa (tipologia serramenti, piastrelle, bagni ecc.);
- guarda su google maps l’edificio dall’esterno, controllandone le condizioni;
- se l’immobile continua a rientrare nei parametri della tua ricerca, puoi contattare il venditore privato o l’agenzia e chiedere maggiori informazioni;
- prenota una visita, anche virtuale se sei impossibilitato a visionarlo di persona;
- scegli l’orario giusto per capire la luminosità (ca. tra le 10 e le 16);
Nel caso in cui sia un’agente immobiliare a seguire la vendita dell’immobile, sarà lui a guidarti nella visita e a fornirti tutte le informazioni necessarie.
Se vedi che ti trovi in difficoltà nella ricerca e nell’organizzazione delle visite, puoi affidare questo compito al tuo agente immobiliare di fiducia, avvalendoti del servizio di Property Finding. In questo caso sarà l’agente immobiliare incaricato a selezionare gli immobili, organizzare le visite, richiedere la documentazione necessaria e a seguirti durante l’intero processo di compravendita.
3. CONTROLLA LA DOCUMENTAZIONE
Quando trovi un immobile che ti piace e che corrisponde alla tua ricerca, procedi a richiedere almeno la principale documentazione. In seguito l’elenco:
- planimetria catastale: osservala per verificare che non ci siano incongruenze tra lo stato di fatto e il disegno;
- documenti urbanistici come l’abitabilità;
- atto di provenienza: è il contratto con il quale è avvenuto il passaggio di proprietà precedente, dove puoi trovare quasi tutte le informazioni importanti sull’immobile;
- spese condominiali: richiedi copia degli ultimi due verbali delle assemblee condominiali e le delibere, oltre all’estratto delle spese condominiali ordinarie; tra le spese ordinarie troverai i costi del tuo immobile a seconda dei millesimi di proprietà; verifica eventuali arretrati di pagamenti (da richiedere comunque entro il rogito notarile l’attestato da parte dell’amministratore che tutte le spese antecendenti sono state saldate; le spese straordinarie, a parte patti contrari, rimangono a carico del venditore;
- visura catastale – qui puoi trovare il valore che determina l’importo delle tasse che pagherai all’acquisto;
- visura ipotecaria – in modo tale da poter verificare che l’immobile sia libero da ipoteche;
- estratto e piano tavolare (nelle province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, e in alcuni comuni della provincia di Udine, di Magasa e Valvestino e in tre comuni della Provincia di Belluno, ovvero Cortina d’Ampezzo, Colle Santa Lucia e Livinallongo del Col di Lana);
- stato degli impianti – l’immobile può essere ristrutturato o abitabile, e la differenza c’è e come: informati sullo stato degli impianti e se sono presenti o meno i certificati.
4. PRESENTA LA PROPOSTA DI ACQUISTO E CONDUCI LA TRATTATIVA
Se una delle proprietà visionate ti convince così tanto da volerla acquistare, il passo successivo è presentare al venditore un’offerta di acquisto, concordando il prezzo e le condizioni.
Se la compravendita viene mediata da un’agenzia immobiliare, sarà lei a predisporre la Proposta di acquisto in base alle tue indicazioni. Questa deve contenere le seguenti informazioni:
- dati anagrafici del venditore e del proponente (nome e cognome, codice fiscale, indirizzo di residenza e dati del documento d’identità);
- dati catastali dell’immobile;
- il prezzo offerto per l’acquisto;
- l’importo della caparra confirmatoria (link articolo: Caparra confirmatoria nella compravendita di una casa: a cosa serve?);
- modalità e termini per il pagamento della caparra e del saldo;
- la data entro la quale si vuole concludere l’atto definitivo di compravendita;
- informazioni sulla conformità urbanistica, catastale e tavolare;
- eventuali gravami sulla proprietà;
- eventuali dichiarazioni aggiuntive del venditore o del proponente;
- il termine della validità dell’offerta, ovvero la data entro la quale il venditore ha tempo di accettarla.
Una volta che la Proposta di acquisto è stata definita, questa deve essere presentata al proprietario, che può accettarla, rifiutarla, oppure fare una controproposta. In quest’ultimo caso ha inizio la trattativa.
Quando sia il venditore che l’acquirente concordano sui termini di vendita/acquisto o sottoscrivono la Proposta di acquisto, questa si trasforma automaticamente nel Preliminare di compravendita.
5. REGISTRA IL PRELIMINARE
L’accordo preliminare deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. In Italia i costi inerenti la registrazione sono a carico dell’acquirente. In seguito gli importi:
- imposta di registro: 200 €;
- marche da bollo: min 2 da 16 € (una ogni 4 pagine ovvero 100 righe);
- marche da bollo per eventuali allegati: 2 da 1 € o 16 € (dipende dalla tipologia);
- quietanza su caparra: 0,5 % dell’ammontare della caparra (questo importo verrà detratto dal notaio dall’importo totale delle imposte durante la compravendita).
La registrazione del preliminare può essere effettuata anche dall’agenzia immobiliare. Gli importi sopra elencati verranno addebitati direttamente sul tuo conto corrente dall’Agenzia delle Entrate in modalità telematica.
6. PROVVEDI A SALDARE L’INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE
Se la compravendita è stata gestita da un’agenzia immobiliare, dopo la conclusione della trattativa e la firma della Proposta-Preliminare, sarà necessario saldare il servizio di mediazione. Nella maggior parte dei casi la provvigione ammonta al 4% del prezzo di vendita convenuto. A questa somma va aggiunta l’IVA al 22%.
7. RICHIEDI IL MUTUO
Se per l’acquisto della casa hai bisogno di un prestito, puoi richiedere ad un istituto bancario l’avviamento della pratica di mutuo. Per non incorrere in situazioni inaspettate, recati in banca già prima di aver individuato l’immobile e richiedi la fattibilità dell’operazione.
Dopo aver firmato il Preliminare, che potrà essere soggetto alla condizione sospensiva per il rilascio del mutuo, devi comunicare al tuo referente in banca le informazioni necessarie riguardanti l’immobile e la compravendita.
La banca provvederà quindi a richiedere a un professionista abilitato una perizia di stima e dopo una valutazione dei documenti necessari procederà con la delibera del mutuo.
8. SCEGLI IL NOTAIO
In Italia i costi riguardanti la compravendita sono a carico dell’acquirente, che ha pertanto il diritto di scegliere il proprio notaio di fiducia. Quest’ultimo prepara il preventivo della compravendita, contenente sia il proprio onorario che l’importo esatto delle imposte da saldare allo Stato al momento dell’acquisto.
Con il conferimento dell’incarico il notaio procede con il controllo della documentazione dell’immobile per poterne garantire la conformità e predisporre il contratto definitivo di compravendita. Nel caso tu abbia richiesto il mutuo, il notaio si occuperà anche della predisposizione dell’atto di mutuo.
Per preparare l’atto definitivo il notaio deve ricevere la necessaria documentazione dell’immobile e delle parti. Se la compravendita è seguita da un agente immobiliare, sarà lui stesso a consegnare il tutto al notaio rogante.
9. FIRMA IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
Entro il termine definito nel Preliminare viene concordata la data del rogito ovvero della firma dell’atto di compravendita. In caso di mutuo sarà chiamato anche il rappresentante dell’istituto bancario.
Alla firma dell’Atto di compravendita l’acquirente consegna al venditore l’assegno circolare con l’importo pattuito e il proprietario gli consegna le chiavi dell’immobile. La proprietà e il possesso dell’immobile vengono così trasferiti dal venditore all’acquirente.
10. PAGAMENTO DELLE IMPOSTE
Dopo la firma del contratto sarà il notaio ad occuparsi del passaggio di proprietà dell’immobile e di tutte le pratiche previste. Sarà pertanto sempre lui ad effettuare per conto tuo il versamento delle imposte di acquisto.
Con Borea immobiliare avrai a disposizione agenti immobiliari pronti a seguirti durante l’intero iter di acquisto, consigliandoti e aiutandoti nel processo di acquisto o vendita del tuo immobile.
Per qualsiasi ulteriore informazione o chiarimento non esitare a contattarci al + 39 3286066138 oppure scrivici una mail a info@boreaimmobiliare.it
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